林叔权律师•点评

本案是基于租赁合同而产生的纠纷。租赁合同纠纷案件是高尔夫俱乐部常见纠纷案件类型。

本案涉及纠纷的缘由是租赁场地因政府安排改为其它用途而提前解除租赁，涉及的诉请涵盖了租赁合同纠纷案件的基本类型：合同签订主体的认定，重大误解的认定，合同解除，合同解除原因，违约责任，租赁物设施、设备、物品保护，装修残值赔偿，未满租期的赔偿，提前解除合同的其它经济损失（营业损失、工资损失等）等；涉及到的程序：反诉、证据保全、装修价值鉴定等。

一审判决书

广东省珠海市香洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）珠香法民一初字第1721号

原告：珠海市体育中心。

被告：珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司。

原告珠海市体育中心（以下简称“体育中心”）诉被告珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司（以下简称“高尔夫公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告体育中心委托诉讼代理人，被告高尔夫俱乐部公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告体育中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付承租使用场地期间对周边设施设备损坏赔偿金230万元。2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：一、原告与珠海盈科企业发展有限公司（以下简称盈科公司）签订《租赁合同》，合同约定盈科公司承租原告体育场内室外场地用于经营高尔夫练习场，室内面积450平方米作为办公用房，租期为10年（2000年2月1日至2010年1月30日)。期满后，珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司声称与珠海盈科企业发展有限公司系同一家公司，根据上述协议与原告签订了《补允协议》，约定续租5年（2010年2月1日至2015年1月31日)。租期届满，原告收回场地，发现租赁标的物周边设施（电子显示大屏幕，玻璃钢座椅，不锈钢扶手等）严重损毁，损毁设施区域散落大量高尔夫球，有理由认为，被告在根据《补充协议》利用场地进行高尔夫练习场经营期间，未尽到保护注意义务，没有及时设立和完善保护设施，做好保护工作，导致高尔夫球频繁飞出场外，对场区周边的设施设备造成严重损毁。其中高尔夫球飞行指向区域周边的电子显示屏损坏、座椅破碎、不锈钢护栏严重变形，总损失金额达230万元整（具体损害情形相见证据公证书及光盘）。综上所述，被告使用涉案标的物的不正当使用及非法占有涉案标的物拒不腾退的行为对原告造成了严重损害，为维护原告的合法权益，维护国有资产的保值增值，恳请法庭对原告的所有诉请予以支持为盼。

原告体育中心对其诉称提供如下证据：1.珠机编[1996]037号文《关于设置珠海市体育中心的批复》；2事业单位法人证书；3建设用地规划许可证；4.租赁合同；5.补充协议书；6公证书；7.体育中心玻璃钢产品加工承揽合同；8珠海体育场大型显示屏安装施工合同；9.大屏幕工程图纸；10.体育场观众坐席平面图；11.显示屏工程发票；12珠海市计划委文件珠计资字[1998]323号、珠计资字[1999]062号。

被告高尔夫公司辩称：1、被告按照双方约定合法使用案涉场地，不存在过错。1.被告依照《租赁合同》及《补充协议书》约定，对租赁场地享有合法使用权。原告1999年与珠海盈科企业发展有限公司（以下简称“盈科公司”签订《租赁合同》，明确约定成立体育中心高尔夫俱乐部（即被告)来经营租赁场地，原告主动帮助被告办理有关证件，具体可见被告提交的《租赁合同》第六条第3款、第八条第5款约定。后被告与珠海市体育运动委员会并于1999年11月10日向珠海市工商局出具申请办证资料一份，盖章确认“经研究决定，同意珠海盈科企业发展有限公司在体育场开发的高尔夫项目以“珠海体育中心高尔夫倶乐部”名称进行登记注册和经营，并同意经营高尔夫练习场及棋牌等附属项目”，被告提交的《珠海市工商局企业电子档案资料》为证。1999年11月17日被告成立后，被告开始于该租赁场地经营高尔夫练习场，2001年至2010年期间原告与被告签订了一系列的《补充协议书》，原《租赁合同》的权利义务全部由被告进行承担，双方的租赁合同关系2010年2月续期至2015年1月31日，被告提交的《补充协议书》及相关函件为证，相关补充协议及函件、双方合同的履行明确表明被告于租赁期限对租赁场地享有合法使用权。2.被告按照《租赁合同》及《补充协议书》约定用途使用租赁场地，不存在过错。双方《租赁合同》第四条约定租赁原告场地的用途为“高尔夫球练习场、会所及配套设施或其它（增加项目须由甲乙双方协商）”。被告经营期间，一直按照该《租赁合同》约定用途来经营高尔夫球练习场、会所及配套设施，并没有擅自改变该用途。根据《合同法》第二百一十八条规定，被告作为承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。3.被告使用承租场地期间已经采用合理的安全防护措施，并对原告场地投保相应的保险。被告使用承租场地期间对于客户练习高尔夫球，已经设立相应安全警示，并设置大面积的围网，以防止髙尔夫球飞出，被告提交的围网照片、视频为证。且被告经营该承租场地期间，一直为原告场地投保相应的财产保险、公众责任险，见被告提交的《2004-2015年公众责任险保险单、财产一切险保险单》。

被告认为：已采用合理的安全防护措施使用该场地，原告于本案提出的要求原告赔偿设施设备损坏赔偿款230万没有相关事实与法律依据，该设备设施应是场地的自然损耗。退一步来说，被告已经为该场地购买保险至2015年7月份，已经将风险转嫁至保险公司。原告现在没有证据证明被告有损坏其财产，若原告坚持其财产有受损的且有相关证据证明系被告损害其财产的，被告愿意配合其向保险公司进行索赔，采取保险措施可以解决其提出的财产受损问题。二、原告的设备设施损坏为正常的损耗，被告经营髙尔夫练习场与其设备设施损坏不存在因果关系。1.原告的设备设施使用已经超过20年，存在正常折旧损耗。被告自承租原告场地以来，已经长达15年，即使被告不使用该租赁场地，场地自身亦存在折旧损耗。具体来说，桌椅从1998年开始安装使用，时钟显示屏从1993年开始安装使用，使用期限均已超过17年。被告认为：该设备设施使用期限己足够长，本身己经存在正常损耗而需要更换，原告亦2009年始已有维修更换的计划，具体可见被告提交的体育中心申请维修场地的审批资料。2.原告的设备设施放置室外，未有进行必要的维护。原告的桌椅、电子显示屏均放置在室外，每天风吹日晒雨淋，未有进行任何遮挡。由被告提交的视频可知，除被告设置的围网外，原告未有对桌椅、电子显示屏进行任何遮挡，即未有进行必要的维护。在该种情形下，该设备设施的使用寿命肯定比预期短，而且被告有证据亦有理由相信，原告未有对其设备设施尽到应有以及必要的维护，从而导致其使用寿命削减，因设备设施的使用寿命及损耗与其使用及维护的方法如何直接成因果关系。3.该设备设施不具有损坏后修复赔偿的价值，且已经被人为拆除不具备修复的客观条件。由前述可知，原告的设备设施使用期全部超过15年，其中桌椅及时钟显示屏使用期均超过17年,且该设备设施均为放置室外未有得到合理的维护。根据《企业所得税法实施条例》第六十条固定资产折旧的年限规定，家具最低折旧年限5年，电子设备最低折旧年限3年，固定资产的折旧年限基本与其使用寿命相关，现原告的设备设施已经严重超过折旧年限、超过其使用寿命、达到报废程度，即现残值为零或基本为零，不具有损坏后修复赔偿的价值。且原告的设备设施已经全部被拆除，存在人为损坏，已经不具备修复的客观条件及维修的可能性。4.原告每年都有使用该场地超过30天以上，被告并非唯一使用该场地。被告与原告《租赁合同》第八条第四款约定：原告因举行大型经营性项目、维修等可使用场地，并约定原告每年使用场地超过三十天的向乙方补偿，双方2001年、2005年、2006年的补充协议书均对被告使用和维修场地使用进行约定。而事实上，原告每年因足球比赛、演唱会、运动会等各种活动而使用该场地（见被告提交的原告2008年-2014年封场使用天数及通知），原告使用该场地亦会造成该场地的损耗。5.被告依约正常使用租赁场地导致的正常损耗，并非不正当使用造成的损害，两者不存在必然或唯一因果关系。被告按照双方约定的用途正常经营高尔夫练习场，场地因此而受到的损耗应是正常的、合理的折旧。任何物品或者场地经过使用都会有正常损耗，被告作为承租人须负有按照租赁合同约定用途使用租赁场地的义务，但不负有保持租赁场地不损耗、保证租赁物与交付时具有同等品质的义务，况且原告设备设施使用已超15年，设备设施使用寿命早已超过。再者，原告在出租场地时已经明确约定了经营高尔夫场地这个用途，亦已经预期到场地的正常损耗情况，且原告已将场地因使用而导致的损耗计算在租金及其他服务费里面。双方1999年的《租赁合同》第八条第10款关于续约条款的约定已显示对场地损耗有预计,即被告使用该场地10年后场地损耗，而原告未必能及时更新场地，在该种情况下如果被告仍然愿意续约的，原告即同意自动续约五年。因场地合理的、正常的经营高尔夫练习场而导致的正常、合理的损耗，并非不正当使用造成的损害。且原告每年亦使用该场地超过30天以上，该场地设备设施放置室外未有合理的维护。退一步来说，被告经营该场地达15年之久，原告从未提出场地损坏事宜，且原告2009年已经有维修场地的计划，若因被告经营高尔夫球场损坏其设备设施，那么原告按照常理不应与被告进行租赁期限续期，但原告仍然于2010年与被告进行租赁续期，这也从另外一方面说明原告的场地维修是基于设备设施自然老化，并非被告损坏其设备设施，两者不存在必然或唯一因果关系。三、原告主张设备设施赔偿款，无相应事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。1.原告基于侵权之诉主张设备设施赔偿款，应举证证实被告存在过错行为，且其过错行为与损害结果之间有因果关系，否则原告应承担举证不能的后果。原告提供的该设备设施的合同资料、及公证书所记录客观外在情形（该客观外出情形未显示电子显示屏或桌椅已经损坏），不能作为其要求赔偿230万元的依据，且不能证实是由被告的行为所造成，即原告以此为依据来要求被告支付赔偿款根本不具有裁判价值。总而言之，原告没有相关事实依据支持其诉讼请求，应承担举证不能的法律后果。2.被告基于双方合同的约定经营高尔夫练习场不存在过错行为，原告要求被告对场地依照约定使用的用途使用导致的正常损耗承担赔偿责任，是不合理的亦是不符合法律规定的。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，为维护被告的合法权益，请求法院依法裁判、驳回原告的诉讼请求。

被告高尔夫公司对其辩称提供如下证据：1.租赁合同；2.企业电子档案资料；3.补充协议书及续约知会函；4.照片、视频；5.公众责任险保险单及财产综合险保险单；6.珠规建管理[2012]39号文件、珠发改函[2012]329文件；7.关于市体育中心大型专项维修（二期）工程项目建议书的批复、关于市体育中心大型专项维修（二期）工程设计概算的批复；8.封场天数明细表、通知；9.（2016）粤0402民终1236号民事判决书。

根据本案当事人提供的证据及其陈述，本院查明：珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司与珠海市体育中心租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日作出（2015）珠香法民三初字第204号民事判决书，珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司对该判决不服，向珠海市中级人民法院提起上诉，珠海市中级人民法院于2016年7月7日作出（2016）粤0402民终1236号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效裁判查明：2000年1月，珠海体育中心体育场（甲方）与珠海盈科企业发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定了体育中心将体育场出租给盈科公司作高尔夫练习场、会所及配套设施或其他；租赁期限自2000年2月1日至2010年1月30日；租赁期间财产维护保养保护的责任：室外场地由甲方负责，费用由甲方负责。室内场地属乙方装修上的问题，费用由乙方负责。其他问题由甲方负责，费用甲方负责；双方责任和权利约定：若乙方有违法行为，后果由乙方自负，租赁期内甲方原有场地及设施使用权归乙方，在使用过程中应爱护其原有设施，乙方在租赁期内不能影响甲方政府项目的使用（以市委市政府文件为准），乙方在租赁期内一般不能影响甲方举行大型经营性项目，在甲方使用过程中由此而产生的一切费用由甲方负责，甲方使用场地和维修必定会对乙方产生较大影响，甲方按使用和维修的天数按规定向乙方补偿等内容。2010年3月20日，珠海市体育中心体育场（甲方）与珠海市体育中心高尔夫俱乐部（盈科）（乙方）签订《补充协议书》，约定了乙方承租甲方位于体育中心体育场北面的建筑面积780平方米房屋和场地设施使用的合同期限到2010年1月30日届满，甲乙双方一致同意按原合同第十条约定，合同自动续约五年，即租期从2010年2月1日至2015年1月31日止等内容。2014年5月14日，珠海市体育中心向珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司发出《通知》，内容载明根据双方合同，俱乐部在体育场主场的经营使用将于2015年1月31日到期，而体育中心计划下半年在体育场主场内展开第二期大型维修，现通知合同使用到期（2015年1月31日），体育场将不再续签，如第二期大型维修在合同期内展开，合同将在维修开始时自动终止。2014年11月23日，珠海市体育中心再次向珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司发出《通知》，内容载明从12月1日起施工队伍进入体育场进行大型维修工作，俱乐部在12月1日前须把场地及所租办公区域交还给体育场，有关合同终止事宜，双方进行协商解决。2014年11月25日，珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司向珠海市体育中心复函，载明了有关终止事宜，我俱乐部同意协商解决，请根据合同及法律规定提出赔偿、补偿方案，希望在11月29日前签订终止补偿赔偿协议等内容。高尔夫公司提供照片显示2014年11月27日在俱乐部门口张贴通知和条幅，通知客户12月1日终止营业。高尔夫公司提交的体育场照片显示2014年12月球场已进行维修工作。

原告体育中心认为被告高尔夫公司承租场地进行高尔夫练习场经营期间，未尽到保护注意义务，导致高尔夫球飞出场外，导致区域周边的电子显示屏、座椅及不锈钢护栏严重毁损，造成原告的财产损失共计230万元，遂起诉至本院，要求被告高尔夫公司对此承担全部赔偿责任。

另查明，2014年12月2日，珠海市体育中心自行委托珠海市香洲区公证处对保全证据进行公证，珠海市香洲区公证处于2015年3月2日出具了（2015）粤珠香洲第000629号公证书，载明：珠海市体育中心（原珠海市体育中心体育场）与珠海市体育中心高尔夫俱乐部（原珠海盈科企业发展有限公司）签订了租赁合同及其补充协议书，按该合同及其协议约定，珠海市体育中心为珠海市体育中心高尔夫俱乐部提供相关场所作为高尔夫练习场、会所及经营配套用品项目。现因合同到期，珠海市体育中心高尔夫俱乐部必须将租赁的场所及附属设备返还珠海市体育中心，为了保证珠海市体育中心的权益，特向我处申请对珠海市体育中心高尔夫俱乐部租赁经营的高尔夫场所及附属设施进行证据保全。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，本公证员及本处工作人员郑某与拍摄人员陈伟鹏、林喜随申请人的工作人员黎某、李某于二0一四年十二月二十二日共同来到珠海市体育中心体育场内的保全标的现场，对申请人的工作人员黎某、李某指认的高尔夫场所及附属设施进行录像，拍照人林喜进行拍照，本公证员对拍录过程进行全程监督，本处工作人员郑某制作了《现场记录》一共1页等内容。被告高尔夫公司质证称公证书及录像光盘不能完全客观、真实的反映当时座椅、时钟显示屏的真实情形，该光盘所刻录时间为2014年12月22日，原告2014年12月1日已经开始对体育场进行维修、对相关设备设施进行拆除，该录像中可以看到一部分桌椅已经被人为拆掉后又安放在原来的位置上，故该证据不能作为原告要求赔偿230万元的依据，且原告仅仅凭借该设备设施的客观外在情形，也不能证实是由被告的行为造成的，原告以此为依据来要求被告支付赔偿款不具有裁判价值。

原告体育中心还举证提供了体育中心玻璃钢产品加工承揽合同、珠海体育场大型显示屏安装施工合同、工程图纸及票据等证据，拟证明体育中心场内设施的建设情况和相关购买费用。被告高尔夫公司对上述证据均不予认可。

案件审理过程中，原告体育中心向本院提交了一份造价鉴定申请书，并于2016年11月14日在本院所作的询问笔录中明确鉴定内容为对原安装在体育中心体育场内的电子屏幕以及南侧Ｃ区14-16看台区域的2770张座椅、长度为110米的不锈钢扶手的毁损进行恢复使用功能进行造价鉴定。本院院经摇珠后确定珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对上述场内设施的损失价值进行价格评估。在评估过程中，原告体育中心向本院反映需委托评估的电子显示屏、座椅及不锈钢扶手在委托评估前已拆除并移交到珠海市××室仓库收存，已在2015年被拍卖处理，上述设施现放置在何处已无法查找，故评估无法进行，其诉讼代理人陈述称是在2016年底2017年初才知道的该情况，做处理的原因是上述设施太杂碎，不及时处理会导致生锈或进一步受损，不具备保存的条件。珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司于2017年6月28日出具书面回函给本院，主要内容为：该公司接受法院委托后，要求当事人提供委评资产的明细表、材料采购合同、购入发票、送货单、入库验收凭证；当时座椅、电子屏的施工安装合同，工程的结算单等合格有效的相关财务票据，工程验收资料，评估资产盘点表（含相关资产的规格／型号／购入金额）等详细资料，但对方无法提供确定委评资产的数量、金额等详细完整的评估资料凭证，据珠海市体育中心向法院反映，上述涉案评估的标的物已被拆除，且堆放混乱，珠海市体育中心仅提供部分评估标的的视频、录相给法院作电子凭证，无法清点其数量，更无法核对其账、证、物的真实情况，鉴于上述情况，根据评估规范要求，我公司对该批涉案评估标的物已无法履行评估程序，申请退回该委托评估。

本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中，根据原、被告双方的诉辩意见以及提供的证据，本案争议焦点为被告高尔夫公司应否对原告体育中心的财产损失承担民事赔偿责任以及财产损失的确定问题。对此，本院分析评判如下：

根据原告体育中心举证提供的（2015）粤珠香洲第000629号公证书所附的录像光盘，从该录像中可以较为清晰地看到安装在体育中心场内的电子显示屏表面有多个圆形的凹痕，以及在屏幕表面嵌入了多个高尔夫球，看台上的部分座椅可见有圆形的凹痕或凹洞，部分不锈钢护栏上可见有深浅不同的的圆形凹痕，在看台的座椅边、走道内散落着一定数量的高尔夫球。被告高尔夫公司虽主张在球场内已设置了围网，但被告未提供证据证明其所设置的围网足以将高尔夫球阻拦在围网之内，而在体育中心的场地内及其附近亦只有被告一家单位在经营高尔夫的训练场地，况且从录像中可见的电子显示屏、看台上的部分座椅及不锈钢护栏上所显现的凹痕或凹洞，以及高尔夫球散落分布的位置分析，可以认定并非属于自然损耗或是一般外力所造成的，故场内的上述设施受损状况与高尔夫球的外力撞击之间具有因果关系。因此，被告作为高尔夫训练场地的经营者，未做好防护措施，导致原告的上述设施受到损坏，故对由此造成的财物损失应承担相应的赔偿责任。被告高尔夫公司辩称上述财物的受损不能排除是原告故意放置高尔夫球在场地内或是在被告将场地交付后存在人为毁坏的可能，但未提供证据足以证明其主张，故本院对被告高尔夫公司的该辩解意见不予采纳。

根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，原告体育中心主张被告高尔夫公司赔偿财产损失230万元，虽提供了有关的合同和原始票据等证据，但上述证据只能证明当初建设、安装场内有关设施所产生的费用情况，但不能真实反映上述受损设施的实际损失价值，而原告体育中心也承认场内的电子显示屏、座椅及不锈钢护栏在本案委托评估前已被拆除并作拍卖处理，而评估机构珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司亦函复本院，表示根据原告所提供的证据材料无法作出价值评估，故原告体育中心对其主张的财产损失应承担未充分举证之不利后果。但鉴于被告高尔夫公司的侵权行为确实给原告体育中心的财物造成一定的损失，而上述场内受损设施虽已被拆除，无法适用“损失发生时的市场价格”计算损失数额，但仍具有一定的使用价值，故根据公平合理原则，同时亦考虑上述受损的电子显示屏、座椅及不锈钢护栏等场内设施使用的年限已久，且安装在露天场地内，必然存在一定的折旧和自然损耗，而原告体育中心在被告承租期间亦有部分时期会使用场地举办体育比赛、演唱会等活动，对座椅及不锈钢护栏可能也会存在一定的人为损坏等实际情况，以及考虑原告对场地进行二次装修因而将场内设施予以拆除，而座椅及不锈钢护栏在拆除后再次使用的价值已不高，上述受损设施亦已作拍卖处理，故综合考虑上述因素，并结合原告体育中心提供的有关合同和原始票据，本院酌定被告高尔夫公司向原告体育中心赔偿电子显示屏、座椅及不锈钢护栏的损失为20000元。

综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市体育中心赔偿损失20000元；

二、驳回原告珠海市体育中心的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费25200元，由原告珠海市体育中心负担24981元，被告珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司负担219元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审 判 长   欧绍强

审 判 员   陈彦薇

人民陪审员   何润贤

二〇一七年十一月十三日

书 记 员   李阳升

二审判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤04民终1236号

上诉人（原审原告，反诉被告）：珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海市体育中心。

上诉人珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司（以下简称高尔夫公司）与被上诉人珠海市体育中心（以下简称体育中心）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，2000年1月，体育中心体育场（甲方）与珠海盈科企业发展有限公司（乙方）（以下简称盈科公司）签订《租赁合同》，内容为：一、体育中心将体育场出租给盈科公司作高尔夫练习场、会所及配套设施或其他。……五、租赁期限十年（2000年2月1日至2010年1月30日）。六、租金为：1、室外场地每月7800元，室内每月10元／㎡（按实际使用面积计算）。2、定金10000元。3、体育中心高尔夫俱乐部成立后，租金由其支付。4、水电费按体育中心统一标准收费。5、室内物业管理费1元／㎡。6、除以上费用外，甲方不再收取任何费用。七、租赁期间财产维护保养责任：1、室外场地由甲方负责，费用由甲方负责。2、室内场地属乙方装修上的问题，费用由乙方负责。其他问题由甲方负责，费用甲方负责。八、双方责任和权利：1、若乙方有违法行为，后果由乙方自负。2、租赁期内甲方原有场地及设施使用权归乙方，在使用过程中应爱护其原有设施。3、乙方必须按期支付租金。4、乙方在租赁期不能影响甲方政府项目的使用（以市委市政府文件为准）。乙方在租赁期内一般不能影响甲方举行大型经营性项目。在甲方使用过程中由此而产生的一切费用由甲方负责，甲方使用场地和维修必定会对乙方产生较大影响，甲方按使用和维修的天数按规定向乙方补偿，甲方按以下规定补偿，超过三十天，每天按三天计算租金给乙方。补偿直接从租金中扣除。使用乙方场地，需提前15天协商。4、租赁期间不得随意干预乙方。5、甲方同意乙方使用并拥有珠海（体育中心）高尔夫球俱乐部等相关名称，甲方主动帮助办理有关证件。……9、在签字之日起至租赁期满，双方不得以任何理由取消合同，若乙方提出取消合同，乙方一次性赔偿甲方剩余租金；若甲方提出取消合同，乙方同意后，甲方一次性作出以下赔偿：赔偿乙方应付甲方租金（指提出取消合同时间至约满期间的租金）的两倍金额给乙方，并负责收购乙方投资的一切设备及配套设施，负责乙方会员及客人的善后工作和负责乙方的一切损失。在经营过程中若甲方不配合乙方工作，使乙方无法正常经营，甲方必须作出以上赔偿及负全责。乙方未能收到上述赔偿时，甲方不能影响和干预乙方的正常运作。10、租期届满后，乙方同意接收现有场地，甲方同意自动续约五年。11、在所有租赁期满后，乙方投入设备乙方处理，经乙方同意甲方亦可收购乙方设备，甲方原有设备甲方处理。合同还约定其他内容。

2001年5月16日、2005年3月15日、2006年9月4日高尔夫公司分别与体育中心签订《协议书》及补充协议，对原合同中租金标准等内容进行了局部修改。

2009年12月25日，高尔夫公司向体育中心发出《知会函》，明确要求原合同期限届满后续约五年。

2010年3月20日，甲方体育中心体育场与乙方珠海市体育中心高尔夫俱乐部（盈科）签订《补充协议书》，内容为：经双方友好协商，现就乙方承租甲方位于体育场北面的建筑面积780平方米房屋和场地设施一事（高尔夫练习场已由珠海竹仙洞体育发展有限公司经营）达成以下补充协议：一、乙方承租甲方位于体育场背面建筑面积780平方米房屋和场地设施使用的合同期限到2010年1月30日届满，甲乙双方一致同意按原合同第十条约定，自动续约五年，即从2010年2月1日至2015年1月31日止。二、租金调整：根据原合同第十条约定的租金调整办法从2010年2月1日起从原来每月8276元调升为每月12000元整，至2015年1月31日止。三、除上述条款变更及双方其他协定的调整外，原有租赁协议的条款保持不变，双方严格执行。协议书由高尔夫公司、体育中心分别盖章确认。

2014年5月14日，体育中心向高尔夫公司发出《通知》，内容为：高尔夫俱乐部：根据双方合同，贵俱乐部在体育场主场的经营使用将于2015年1月31日到期，而体育中心计划下半年在体育场主场内展开第二期大型维修，现通知如下：1、合同使用到期（2015年1月31日），体育场将不再续签。2、如第二期大型维修在合同期内展开，合同将在维修开始时自动终止。

2014年11月23日，体育中心再次向高尔夫公司发出《通知》，内容为：根据市政府11月21日召开关于从2015年2月10日起在珠海市体育中心体育场举办（亚冠及中超足球赛事）会议纪要精神要求，从12月1日起施工队伍进入体育场进行大型维修工作。贵俱乐部在12月1日前须把场地及所租办公区域交还给体育场，有关合同终止事宜，双方进行协商解决。

2014年11月25日，高尔夫公司向体育中心复函，表示：一、积极支持举办足球赛事及相关维修工作，贵中心要求12月1日前交还场地，时间仅仅7天，时间仓促，将面临客户、合作单位、员工等所产生的意见甚至引起纠纷等诸多问题。为解决问题争取在期限内交还室外场地，室内区域保留处理善后工作。二、有关终止事宜，我俱乐部同意协商解决，请根据合同及法律规定提出赔偿、补偿方案，希望在11月29日前签订终止补偿赔偿协议。

2014年11月28日，高尔夫公司提出赔偿方案，要求赔偿总金额1997491.3元。其中设备设施591471.5元，未消费完会员卡372216.57元，未消费完年卡79641.43元，未消费完球券54172元，未消费完存包费1373.08元，2014年12月、2015年1月员工工资102897.74元。体育中心未同意上述赔偿方案。

2014年11月28日，体育中心向高尔夫公司发出《通知》，内容为：因赔偿方案与合同约定分歧太大，提前终止合同协商事宜无法再继续进行，现通知继续履行合同至合同期满。另，鉴于市政府决定将合同所涉场地做重大项目使用，希贵公司根据合同，做好腾退准备工作，在合同期满次日，将场地腾退完毕交验收。逾期交付将承担因场地无法交付重大项目使用所产生的巨额损失赔偿责任的法律风险。

2014年12月1日，高尔夫公司向体育中心发出《函》，内容为：合同于2014年11月25日我俱乐部发出同意提前终止租赁合同复函即日已提前终止，俱乐部按照贵中心提出的要求履行，以实际行为提前终止租赁关系。合同不具备继续履行的客观前提。另，我俱乐部已于12月1日起终结高尔夫练习场经营，场地已经腾退，一切设备设施按现状进行移交，场地钥匙随本函一同移交。至于会员及客户善后工作，已经转至竹仙洞俱乐部场内进行处理。该函由“周衍国”签收。

高尔夫公司另提交邮政快递签收单显示2014年12月1日将《关于11月29日通知的回复意见及敦促接收场地的函》及场地钥匙一串邮寄至珠海市体育中心，邮件显示已经签收。体育中心代理人否认收到钥匙。

高尔夫公司珠海高尔夫公司实际支付2014年10月的租金，2014年11月之后的租金未支付。

高尔夫公司提供照片显示2014年11月27日在俱乐部门口张贴通知和条幅，通知客户12月1日终止营业。

高尔夫公司提交2013年8月-12月的纳税记录显示期间营业额为75000余元至281152元不等。高尔夫公司提交工资发放汇总表显示2014年11月发放工资总额51448.87元。2014年12月发放工资总额50102.96元，其中转账方式发放36999.12元，提供了向员工转账的凭证，现金方式发放13103.84元，未提供员工签收的证明。2015年1月发放46763.63元，其中转账9891.92元，提供了转账凭证，现金方式发放36871.71元，未提供员工签收的证明。

高尔夫公司提交的体育场照片显示2014年12月球场已进行维修工作。

高尔夫公司提交统计表证明投资的设备设施价值591471.5元，体育中心不认可统计表内容。审理过程中，高尔夫公司申请对承租场地的设备设施进行评估，原审法院依法委托珠海中正土地房地产与资产评估有限公司进行评估，经现场清点包含传真打印机、办公桌椅柜子、空调等共计50项内容价值共计8475元。高尔夫公司针对评估报告认为：一、评估有漏项；二、评估项目严重低于市场价值；三、评估报告合法性存在异议。高尔夫公司提供了保险单证明2014年期间对财产投保，但保险单中保险金额确定依据为被保险人自行确定，保险项目为灯具、高尔夫球、球杆等内容。

针对租赁场地的装修损失和现值，根据高尔夫公司的申请，原审法院依法委托珠海市物资招标有限公司进行鉴定，按照该鉴定机构的要求，高尔夫公司提供一份现场的图纸，体育中心不认可，鉴定机构就高尔夫公司提出的相关疑问回复：1、本工程提交的图纸深度不够，部分仍需进行现场测绘；2、鉴定主要采用当时第一次装修期间的计价标准和当时市场价格进行计算；3、鉴定费用暂估15000元。高尔夫公司认为评估标准过于笼统、费用过高、对案件背景资料涉及过多，书面回复原审法院暂不作装修工程造价评估。

另查明，高尔夫公司原股东为盈科公司及林培让。体育中心性质为事业单位法人。体育中心提供（2014）346号《市政府工作会议纪要》显示2014年11月21日开会研究富力足球俱乐部落户珠海的问题，会议提出对场地进行改造清理已出租物业等要求。

高尔夫公司的诉讼请求为：判决：1、体育中心赔偿高尔夫公司2014年12月、2015年1月租金的两倍，即48000元；2、体育中心收购高尔夫公司投资的设备及配套设施，并按照市场价支付高尔夫公司收购款（以委托评估价为准，暂估价为591471.5元）；3、体育中心赔偿高尔夫公司因体育中心提前终止租赁合同的损失费1329219.82元（其中，高尔夫公司为处理会员及客人的善后工作支付990322.08元、2014年12月、2015年1月期间高尔夫公司营业收入损失200000元、员工工资102897.74元、租赁临时办公室费用36000元）；4、体育中心承担本案全部诉讼费、评估费等。

体育中心提起反诉，请求判令：1、撤销双方于2010年3月20日签订的《补充协议》；2、请求判令反诉体育中心立即将租赁标的物（室内部分）腾退交还给反诉高尔夫公司；3、请求判令反诉体育中心支付场地使用费、水电费、其他服务费24925元（从2014年11月1日起，到2015年1月31日止）；4、请求判令反诉体育中心赔偿场地使用费、其他服务费损失31500元（从2015年1月31日起，暂计至起诉之日，主张至腾退完成之日，面积450平方米，单价35元／平方米，每月27300元）；5、请求判令反诉体育中心支付设施设备损坏赔偿230万元。审理过程中，反诉高尔夫公司撤回上述第5项诉讼请求。

原审法院认为，针对双方争议的相关问题，原审认定如下：

一、关于体育中心反诉撤销《补充协议》的问题。体育中心主张高尔夫公司在2010年3月20日签订《补充协议》时谎称由盈科公司更名而来，导致体育中心在欺诈的情形下因重大误解签订合同，有权撤销协议。

从高尔夫公司提供的公司成立登记材料来看，高尔夫公司原股东为盈科公司及林培让，高尔夫公司与原合同的盈科公司存在关联性。从2000年体育中心与盈科公司签订的合同内容来看，第八条第5项已经明确约定同意盈科公司使用并拥有珠海（体育中心）高尔夫球俱乐部名称，第六条中也约定体育中心高尔夫俱乐部成立后，租金由其支付。该约定的内容说明在与盈科公司履行合同期间对于设立高尔夫俱乐部双方已经明确约定。而高尔夫公司提供的2001年5月、2005年3月、2006年9月25日的补充协议文件均是以高尔夫公司名义签署，证明体育中心对原合同实际已以高尔夫公司名义履行是清楚知晓并认可的。现体育中心主张高尔夫公司构成欺诈导致其重大误解签订协议，明显与上述事实不符，原审法院不予采信。体育中心要求撤销《补充协议书》，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。

二、关于合同解除的问题。体育中心2014年5月14日发出通知明确第二期大型维修在合同期内展开，合同在维修开始时自动终止。2014年11月23日再次发出通知，内容为12月1日起施工队伍进入体育场进行大型维修工作，要求在12月1日前须把场地及所租办公区域交还，有关合同终止事宜，双方进行协商解决。2014年11月25日高尔夫公司复函体育中心表示支持配合维修工作，希望协商终止合同的赔偿和补偿。针对上述事实，高尔夫公司认为合同已经解除，体育中心则认为因赔偿未协商一致，合同并未解除。

原审法院认为，首先，因双方租赁合同的标的即为租赁的场地，体育中心在两次通知中要求大型维修开始的12月1日前交还场地，解除、终止合同的意思表示明确。其次，在原租赁合同中也约定“甲方提出取消合同，乙方同意后，甲方作出相应赔偿……”，即体育中心提出终止合同，高尔夫公司同意后，可解除合同。再次，高尔夫公司在收到体育中心通知后，在2014年11月25日的复函中明确表示支持配合，争取在期限内将场地交还，从高尔夫公司提供的证据来看，高尔夫公司复函后及时通知客户，办理场地的清理手续，均能够表明高尔夫公司同意解除合同的意思表示，该意思表示通过复函送达体育中心。所以，高尔夫公司针对体育中心交还场地的要求2014年11月25日复函同意，视为双方对解除合同达成一致意见，双方合同自此解除。双方在赔偿方案的争议不影响双方对解除合同达成一致意见的效力，亦不影响双方依约依法主张解除合同的责任的权利。体育中心辩称赔偿上未达成一致意见合同便不解除，与《通知》的内容及法律规定不符，原审法院不予支持。

合同已经解除后，高尔夫公司实际已经开展清理及交还场地的工作，体育中心再次要求继续履行合同，亦不影响合同已经解除的效力。合同第八条第4项内容约定的是因政府大型活动占用场地双方的义务及租金补偿的约定，并非终止合同的约定，而体育中心通知收回场地，明显是终止合同的意思表示，体育中心以该项约定抗辩，原审法院不予支持。双方形成租赁合同的民事法律关系，体育中心应依约保证场地的交付使用，政府收回场地经营其他项目不能作为体育中心拒绝履行合同义务、承担合同责任的依据，体育中心以履行政府委托职责通知收回场地抗辩，原审法院不予支持。

三、关于本诉和反诉的各项请求。高尔夫公司主张体育中心赔偿2014年12月、2015年1月租金的两倍48000元，符合合同第八条第9项约定，原审法院予以支持。

高尔夫公司主张体育中心收购高尔夫公司投资的设备及配套设施，符合合同约定，体育中心应依约接收（以评估报告内容为准）。设备及配套设施经评估价值8475元，体育中心应予支付。现场物品通过评估机构现场清点，高尔夫公司对评估结果提出异议认为评估漏项，原审法院不予支持。评估的定价依据和方法属于评估机构的专业范围，评估过程符合法律规定，高尔夫公司提供的保险单属于保险法律关系，保险金额不能作为直接认定相关财产的价值的依据，故高尔夫公司对结论的其他异议依据不足，原审法院不予支持。关于装修的损失，高尔夫公司审理过程中明确不申请鉴定，应承担举证不力的法律后果。高尔夫公司在与对方的函件往来中主张装修费800000元，折旧价240000元，但没有提供装修过程及支出的任何证据，原审法院不予采信。但基于前述提前终止合同后，装修部分实际仍存在一定的使用价值，考虑高尔夫公司2000年开始经营，至2014年12月原定租赁期限仅剩余两个月的情况。原审法院酌定按照高尔夫公司主张的800000元的装修费用按照使用时间折旧计算剩余价值为800000元／15年／12月×2月=8889元，体育中心应予赔偿。

关于高尔夫公司主张的损失费问题。高尔夫公司主张处理会员及客人的善后工作支付990322.08元，该款项为支付给竹仙洞公司用于承接客户的相关费用。在2010年3月20日的《补充协议书》中明确注明“高尔夫练习场已由珠海竹仙洞体育发展有限公司经营”，高尔夫公司将客户未在练习场消费完的业务和相关费用转由竹仙洞公司处，并未实际造成高尔夫公司或竹仙洞公司对客户产生违约的赔偿，不应认定为高尔夫公司的损失，高尔夫公司主张体育中心赔偿该费用理据不足，原审法院不予支持。

关于高尔夫公司主张2014年12月、2015年1月期间营业收入损失200000元。高尔夫公司提交了2013年8-12月的营业收入及营业税缴纳统计，与2014年12月时间相差较久，且处于高尔夫公司承租的阶段不同，以此认定高尔夫公司的经营收入依据不足，高尔夫公司应承担举证不力的后果。另外，营业收入是公司经营收入，并非公司盈利利润。所以，高尔夫公司将收入金额作为损失要求赔偿，没有事实依据，原审法院不予支持。

关于高尔夫公司主张的员工工资102897.74元。高尔夫公司提交的工资支付凭证显示，2014年12月发放钟丽红等11人工资36999.12元，2015年1月支付林晓明3830.92元、杨小丹2270元、钟伟平3800元共计9900.92元。租赁合同提前终止后，高尔夫公司无法继续经营，但高尔夫公司仍需向员工支付的工资可作为因提前终止合同导致的损失，体育中心应予赔偿，金额总计为46900.04元。高尔夫公司主张的其他金额，没有提供实际支付的证据，原审法院不予支持。

关于高尔夫公司主张的租赁临时办公室费用36000元。因提前终止合同，体育中心已根据合同对高尔夫公司作出剩余约期内双倍租金的赔偿和设施设备的补偿内容，已经包含提前终止合同高尔夫公司不能使用租赁场地的损失，现高尔夫公司主张合同终止后在其他地方承租办公室的费用，没有事实依据，原审法院不予支持。

关于体育中心反诉的腾退房屋的要求。高尔夫公司提供2014年12月1日的邮件证明将《关于11月29日通知的回复意见及敦促接收场地的函》及“场地钥匙一串”通过邮寄方式交付体育中心，该邮件邮寄地址清晰，收件人明确，邮件于12月2日由相关人员签收，在2014年12月1日的函件中也明确说明要求一并移交场地和场地钥匙，且12月1日后高尔夫公司实际未再继续经营，室外体育场也在12月进行维修。所以，原审法院基于上述事实认定高尔夫公司于2014年12月1日已经将承租场地和房屋交还体育中心，体育中心反诉要求高尔夫公司腾退租赁场地，没有事实依据，原审法院不予支持。体育中心否认收到邮件和钥匙，与邮件妥投的事实不符，原审法院不予采信。

高尔夫公司实际支付场地使用费等费用至2014年10月，现应向体育中心支付2014年11月的场地使用费12000元。体育中心反诉主张水电费925元，没有提供相关证据证明，原审法院不予支持。体育中心反诉要求高尔夫公司支付2014年11月之后场地使用费、其他服务费，根据前述对场地交还的认定，高尔夫公司未再实际使用案涉场地，体育中心反诉缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。

体育中心撤回设施设备损坏赔偿损失的诉讼请求，是自行处分诉权的行为，原审法院予以准许。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、体育中心于判决发生法律效力之日起十日内赔偿高尔夫公司2014年12月、2015年1月租金的两倍48000元。二、案涉场地设备设施（以评估报告内容为准）及装修现状由体育中心依约接收，体育中心于判决发生法律效力之日起十日内向高尔夫公司支付现场相关设备设施的费用8475元。三、体育中心于判决发生法律效力之日起十日内向高尔夫公司现场装修的价值8889元。四、体育中心于判决发生法律效力之日起十日内向高尔夫公司赔偿员工工资损失46900.04元。五、高尔夫公司于判决发生法律效力之日起十日内向体育中心支付2014年11月租金12000元。六、驳回高尔夫公司其他诉讼请求。七、驳回体育中心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理22518，由高尔夫公司负担19973元，体育中心负担2545元。评估费2000元，由体育中心负担。反诉受理费减半收取15255元，由高尔夫公司负担50元，体育中心负担15205元。

高尔夫公司不服原判，上诉称：原审法院对本案部分事实没有查清，导致认定错误。一、关于处理会员及客人的善后工作支付的款项问题，因体育中心的违约行为导致高尔夫公司的损失，产生了向珠海竹仙湖体育休闲旅游文化有限公司（以下简称竹仙湖公司）支付99万元款项用作处理会员及客人的善后工作，高尔夫公司的损失应由体育中心承担。高尔夫公司是与“珠海竹仙湖体育休闲旅游文化有限公司”签订《租赁协议书》、《协议书》，并非与“珠海竹仙洞体育休闲旅游文化有限公司”签订，原审判决笔误，应予修正。基于笔误，原审法院产生了错误的认定。原审判决错误认定“原告将客户未在练习场消费完的业务和相关费用转由竹仙洞公司处，并未实际造成原告或竹仙洞公司对客户产生违约的赔偿，不应认定为原告的损失”。原审法院将“珠海竹仙洞体育休闲旅游文化公司”与“珠海竹仙洞体育发展有限公司”等同，从而认定未造成高尔夫公司损失。该认定不成立、具有逻辑推定错误：高尔夫公司经营体育中心高尔夫练习场，与另一家公司签订了会员权益承接处理的协议书，双方实际履行了协议书，解决了会员及客人的善后工作，高尔夫公司亦实际支出了该笔费用（通过支票转账方式支出）、产生了损失，该项损失都是基于体育中心的违约行为而产生的损失，因此高尔夫公司主张处理会员及客人的善后工作所支付的99万元款项应予支持。原审判决提及的“2010年3月20日的《补充协议》中明确注明‘高尔夫练习场’已由珠海竹仙洞体育发展有限公司经营”，这与竹仙湖公司承接高尔夫公司会员权益、高尔夫公司支付相关费用完全是两个不同法律关系、不同法律事实。二、关于设备及配套设施的收购款问题，高尔夫公司一审中质疑评估报告存在漏项、不完整、低于市场价值等问题，对评估报告合法性存在异议，但原审法院没有对高尔夫公司的设备及配套设施数量进行核查清楚，故意忽略评估报告中的漏项、不完整、低于市场价值等问题，而采用合法性存疑的评估报告作为评判依据。对于评估报告所涉及的漏项，亦应得到赔偿，而原审法院没有行使自由裁量权进行支持。高尔夫公司在一审中对于设备设施的存在，已有视频录像、照片、设备设施清单等证据证实该设备设施的存在，且高尔夫公司一审中提交的《委托评估申请书》所列的设备设施清单中有89项，而评估报告只有50项，显而易见的漏项。而对于因遭到体育中心拆除而没有被列入评估报告的设备设施，无论从公平合理角度还是按照法律规定，都应得到赔偿。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定及相关规定，原审法院应行使自由裁量权，参考高尔夫公司提供的评估申请的设备设施的评估清单、财产保险单的设备设施评估价及相关设备设施的发票对该设备设施价值作出评判。现漏项部分设备设施原始购买价格为681960元，无论是按照税法的规定还是实际生活经验，设备设施即使计提折旧后仍然有剩余价值，即使是以时间报废的标准来衡量依然有部分残余价值及使用价值，保养维护好的设备设施的剩余价值会更高，高尔夫公司参照税法关于固定资产残值比例统一确定为5%的最低标准，该漏项部分设备设施的价值暂计算为34098元，评估报告内的设备设施8475元，两者合计42573元。三、关于2014年12月、2015年1月期间营业收入损失问题，高尔夫公司一审中已经提供2013年8月至12月的营业收入及营业税缴纳统计进行参考，作为年度同一时期的营业收入的参照，原审法院不予支持，应是法律适用错误，该营业收入损失系基于体育中心违约行为而产生的损失，按照相关法律规定应予支持，因此应参照同行业的利润或者市场平均利润标准约30%给予支持，参照2013下半年度同一时期的平均营业额10万元为计算标准，两个月的营业收入损失为6万元。四、关于员工工资赔偿问题，原审法院对高尔夫公司2014年12月份、2015年1月份发放给员工的工资，采用支持转账发放部分工资、对现金部分不予支持的做法系认定错误。2014年12月份、2015年1月份两个月高尔夫公司均发放14位员工工资，两个月员工名单一致。而原审法院支持2014年12月转账部分的员工工资，但2015年1月份该部分员工同样发放工资，改为发放现金，原审法院不予支持。2015年1月份同样有相同的员工，原审法院不能以同一员工，转账部分支持、现金部分不予支持的方式进行处理，法律没有规定公司发放工资支持转账不支持现金部分。原审法院支持转账中已有后面现金支付员工工资，附部分法院不予支持现金支付员工的个税记录。因此请求依法判决体育中心向高尔夫公司赔偿2014年12月、2015年1月员工工资损失共计96866.59元。请求二审法院：一、请求撤销原判第二、四、六项；二、判决体育中心收购高尔夫公司投资的设备及配套设施，并按照市场价支付42573元；三、请求依法判决体育中心向高尔夫公司赔偿员工工资损失96866.59元；四、体育中心赔偿高尔夫公司因体育中心提前终止租赁合同的损失费1050000元（其中包括高尔夫公司为处理会员及客人的善后工作支付99万元，2014年12月、2015年1月期间营业收入损失6万元）；五、体育中心承担本案全部诉讼费用、评估费。

高尔夫公司二审提供证据：

一、竹仙湖公司商事登记簿；

二、珠海竹仙洞体育发展有限公司企业机读档案登记资料；

三、高尔夫公司2014年12月员工工资表、缴纳个人所得税税单；

四、高尔夫公司2015年1月员工工资表、缴纳个人所得税税单。

体育中心二审答辩称，双方签订的《补充协议书》系基于高尔夫公司的虚假称述，在体育中心产生重大误解的情形（高尔夫公司并非原合同主体，没有权利依据原合同签订《补充协议》）下签订的，双方不存在租赁合同关系，高尔夫公司主张的违约责任缺乏合同依据。即使该补充协议有效，高尔夫公司的请求缺乏事实和法律依据。此次维修系市政府迎接富力足球俱乐部落户珠海这一项目的组成部分，不存在体育中心提前解除合同的事实。根据《租赁合同》第八条第4点约定，政府根据项目使用要求对场地进行维修符合合同约定，乙方不得影响符合该项目目的的使用。而且本次维修系市政府项目合作方—富力足球俱乐部负责组织实施维修，与体育中心无关，原体育中心双方只需按合同正常履行，体育中心不构成违约。体育中心于2014年11月23日发出《通知》，通知根据市府会议精神，从12月1日起对体育场进行升级维修，自始至终，体育中心未向高尔夫公司发出解除合同的意思表示。事实是，《通知》发出之前，高尔夫公司在知悉市政府正在磋商中超赛事落户珠海事宜后，担心赛事举行（频繁使用场地）会影响其高尔夫练习场经营，认为体育中心构成预期违约，向体育中心提出提前解除合同，并与体育中心就解除善后事宜进行磋商。高尔夫公司主张体育中心在2014年5月14日的《通知》中做出了提前解除合同的决定，是错误的。首先，5月14日《通知》中所述的“自动终止”是附条件的，即“如第二期大型维修在合同期内展开”。该“第二期大型维修”系体育中心为履行公办事业单位的职责，对体育场馆进行的职责范围内的大型基建维修（场馆建成已愈15年之久），并非为市府富力项目准备而实施的，维修方案、实施主体完全不同。而本案中导致通知高尔夫公司交付场地的维修，是根据2014年11月21日市政府会议纪要指示，由市府相关部门为市府富力项目准备而由富力足球俱乐部具体组织实施的。因此可以认定，5月14日《通知》所附的条件（第二期大型维修），一直未成就，自动终止条件未成就，该通知不构成体育中心的单方解除情形。体育中心拟进行的维修计划工期180天，剩余合同期间体育中心无法再将租赁物交给高尔夫公司，高尔夫公司无法继续符合经营目的的使用。附条件的表述是体育中心针对上述事实的通俗表述，自动终止是指非因合同双方原因导致的合同无法履行。上述合同解释符合合同体系解释、履行解释、合同目的解释的原则，可以认定不构成体育中心单方解除的情形。高尔夫公司主张体育中心根据合同规定的行使单方解除权，应承担单方解除后的法律责任不成立。首先，与事实不符，高尔夫公司没有证据证明体育中心向高尔夫公司作出明确的解除合同的意思表示。再者，高尔夫公司属于法律认识错误。如果体育中心行使单方解除权，可直接产生法律效果，不需要表述为双方进行协商解决和征求高尔夫公司的同意。而高尔夫公司在2014年11月25日《函》第二点中回复，“同意协商解决”，由此可以认定本次解除是需要双方意思表示达成一致的协商解除，但是双方并未就解除事宜协商一致。解除与解除后处理情形（补偿、赔偿）是一个整体，如果仅片面地就“解除”形成一致意思表示，没有任何法律意义。既然双方没有协商一致，体育中心又没有行使单方解除权，那么合同依然成立且有效，双方仍然应当继续全面履行，不存在追究违约责任的问题。体育中心片面理解合同导致的法律认识错误，形成的法律后果，理应由高尔夫公司自行承担。此外，在原审当中体育中心提起了撤销之诉，就算合同成立且有效，因为在合同的第8条第4点已经约定，此次项目的维修是因为富力俱乐部落户珠海而导致的，依据合同约定阻止了追究体育中心的法律依据，体育中心不存在违约。高尔夫公司所主张的体育中心解除合同的事实并不存在，其主张所依据的证据并没有解除租赁合同的意思表示，只是书面告知。到了下半年，体育中心按照市府的安排和通知，向高尔夫公司提出书面通知，在该通知里是对5月份通知的延续，是相应维修的工作，没有解除合同的意思表示，高尔夫公司主张的体育中心解除合同的事实没有事实依据，事实上是高尔夫公司利用其承租人的地位认为体育中心收回场地后，就算仍然租给高尔夫公司，因为政府的目的是作为中超的赛事使用，体育中心认为会影响其高尔夫经营。主张是由体育中心解除合同，从而追究体育中心的违约责任，而获得利益。双方签订的租赁合同，租赁标的是物的使用权，因此物权法的原则本样适用本案。物权法规定了一物一权的原则，在后权利的行使要为在先权利所限制，涉案租赁物是珠海市体育中心体育场，该场地是属于用于公用事业的场地和施设，说明要优先用于公用事业，在保证公用事业后再可进行市场动作，但不能否定公用事业使用的优先性，具体到本案的租赁合同中，已经明确体现在合同第8条第4点约定，本案的合同标的应当是扣减了公用事业后的使用权，所以说政府项目的使用不受本合同的制约，不产生违约责任。如果高尔夫公司认为本案的合同标的包括了政府项目的使用，体育中心认为就算双方在此进行了相关约定，该约定也是无效的，所以高尔夫公司所主张的违约责任没有事实依据和法律依据。高尔夫公司所主张的要求体育中心赔偿其剩余合同期内的损失。双方的合同是到2015年1月1日结束，而高尔夫公司将其一系列的劳动合同、会员服务合同全部超过了本案合同约定的租赁期限，根据合同约定的权利保障义务，高尔夫公司应当有预期，高尔夫公司应当作出行为避免合同的进一步扩大，在高尔夫公司违背其保全义务造成的损失应当自行承担。

本院经审理查明，2014年11月28日，高尔夫公司与竹仙湖公司签订《租赁协议书》约定租用竹仙湖公司位于竹仙洞高尔夫练习场一楼商业街B商铺，租期6个月，租金标准18000元／月。同日，双方签订另一份《协议书》，由竹仙湖公司承接高尔夫公司会员及客户未消费完的权益，承接费用141万元，包括未消费完的990322.08元（按99万元计算）及2015年1月30日之后的权益费用423198元（按照42万元计算）。高尔夫公司2015年2月3日通过银行转账方式支付竹仙湖公司99万元及36000元租金。原审判决将“竹仙湖公司”表述为“竹仙洞公司”，存在笔误。原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。

本院认为，高尔夫公司与盈科公司存在关联，高尔夫公司签订《补充协议》，承接了盈科公司在《租赁合同》中的权利和义务。原审判决认定高尔夫公司与体育中心签订的《补充协议》是双方真实意思表示，体育中心签订合同不存在重大误解的情形，适用法律正确。体育中心于2014年11月23日向高尔夫公司发出通知，要求高尔夫公司于同年12月1日前把场地及所租办公区域交还体育场，双方协商解决合同终止，11月25日，高尔夫公司复函表示同意先交还室外场地，终止事宜也同意协商。这是双方协商一致解除合同的意思表示。原审判决认定合同自2014年11月25日高尔夫公司复函到达体育中心时解除，并无不当。

根据2000年1月《租赁合同》第八条第9款的约定，若体育中心提出“取消合同”，高尔夫公司同意后，体育中心一次性赔偿租金（提出取消合同时至约满期间的租金）的两倍，并负责收购高尔夫公司投资的设备及配套设施，负责高尔夫公司会员及客人善后工作和高尔夫公司的一切损失。应当按该约定处理合同解除后双方产生的纠纷。就高尔夫公司上诉提出的各项主张，本院评析如下：

一、关于高尔夫公司投资的设备及配套设施的价值。高尔夫公司主张一审的评估报告存在漏项、不完整、低于市场价值等问题，本院认为，高尔夫公司提供的保险单只能证明2014年投保时租赁场地内有关设备情况，本案一审中，原审法院组织双方及鉴定机构对租赁场地内的物品作了详细清点，鉴定报告的内容更能反映合同解除后租赁场地内设备价值的真实情况。高尔夫公司亦未提供足以推翻鉴定报告真实性和合法性的证据。故本院采信鉴定结论，原审判决确认该项损失为8475元，认定事实清楚，应予以维持。

二、关于2014年12月、2015年1月期间营业收入损失以及员工工资问题。高尔夫公司提供2013年8月至12月期间营业收入及营业税缴税统计，并主张行业利润率为30%，应以此为据支持其2014年12月至2015年1月期间的营业损失。本院认为，因场地租赁合同至2015年1月31日即届满，且2014年5月14日体育中心已通知高尔夫公司不再续租，故高尔夫公司2013年8至12月份的营业情况，与2014年12月和2015年1月期间的营业情况显然存在差异。高尔夫公司未举证证明其利润率，高尔夫公司认为行业利润率为30%，但未举证证明该公司的利润率为30%。所以，高尔夫公司仅以营业收入为据要求体育中心赔偿损失，依据不足，原审判决对此适用法律正确。关于员工工资，原审判决对高尔夫公司未提供证据证明工资实际支付的部分未予支持，符合法律规定，本院予以维持。

三、关于处理会员及客人的善后工作支付的款项问题。高尔夫公司与竹仙湖公司签订合同约定由竹仙湖公司承接高尔夫公司的会员，并将99万元转入竹仙湖公司，该99万元是会员向高尔夫公司预付的会员费，是会员为享有的对高尔夫公司的权利而支付的对价。高尔夫公司将对会员的债务转移给竹仙湖公司承接，并将会员预付的费用转给竹仙湖公司，是高尔夫公司将其对会员的权利义务转移给竹仙湖公司承接的行为，99万元来源于会员的预付款，而不是高尔夫公司因解除合同需要额外支付的费用，故不属于高尔夫公司的损失。至于高尔夫公司在竹仙湖公司租赁的办公场所租金36000元，因租赁合同已经约定提前解约时，承租方可以获得剩余租期双倍租金赔偿，足以弥补承租方的租金损失，原审法院对此未予支持，并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币15505元，由上诉人珠海体育中心高尔夫俱乐部有限公司负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    廖世娟

代理审判员   朱   玮

代理审判员   牟宏微

二〇一六年七月七日

书　记　员　许婷婷